[摘要] 国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，会议明确了5项基本政策措施（即“国五条”）来稳定市场预期，促进房地产市场健康发展，确保今年房价基本稳定。虽然相关的政策细则暂未出台，但“国五条”已基本给今年中央房地产调控政策的走向定调。在政策保持持续性、稳定性的基础上，今年房地产调控政策力度将适度从紧。
国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，会议明确了5项基本政策措施（即“国五条”）来稳定市场预期，促进房地产市场健康发展，确保今年房价基本稳定。虽然相关的政策细则暂未出台，但“国五条”已基本给今年中央房地产调控政策的走向定调。在政策保持持续性、稳定性的基础上，今年房地产调控政策力度将适度从紧。
很明显，中央对于今年楼市调控的主基调依旧为从严的态度。但是从另一方面看，本次出台的"新国五条"并没有提出"实质性"的内容。此外，从"新国五条"出台的时机看，随着两会的临近，楼市调控处在一个非常敏感的时期，如果一旦房价再次飙升，那么新的楼市调控政策也将呼之欲出。
解读一：政策出台契合市场走势
可以说，“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。
2012年房地产市场已整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示，1月份前十大房企实现销售额734亿元，环比增长12%，同比增幅高达185%。
2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。
房价上涨预期，促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望等，待今年调控政策明朗化，但是多数购房者认为，政策即便有所收紧，对于房价上涨的影响也有限，所以二手房东跳价、涨价、惜售的意识仍然强烈。
解读二：楼市交易节奏可能放缓
关于接下来的实施细则，购房者普遍最关心的还是二套房贷问题，尤其是对于广大希望改善居住条件的本地购房者来说，他们购入的大多已属于二套房了。
“目前低价位的刚需楼盘购房者中约三成为二套房购买者，而中高端楼盘二套房买家的比例要更高些，几乎超过一半。”宝华集团副总裁杨健认为，如果二套房贷政策有变化，比如首付提升、利率上涨，那么将增加购房者的成本，再加上部分客户重新回到观望状态，那么新政势必将“拦截”一批改善型客户。对于这些迫切需要换房的中低端改善型客户来说，市场传言二套房贷“首付七成、利率1.3倍”几乎等于停贷。
不过，对于高端改善型买家，二套房贷方面可能的变化似乎不会有太大影响。合景地产营销策划总监杨子江表示，对于这些有实力的购房者，要么选择一次性付款，要么增加资金筹措方式，实在不行可能还会采取“短期分期付款”的方式来应对，因此二套房贷相关政策的变化对他们影响不会很大。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，“国五条”透露出几个新信息：重提房价控制目标，体现出现在房价走势正突破预期。以房价控制为出发点，倒逼各级地方政府拿出调控举措。
他表示：“总体来说，这些政策措施并没有突破原有调控框架，更多是起到调控预警的效果，会给市场带来猜测空间，交投情绪也会趋于纠结踟蹰，交易和房价的运行节奏可能放慢。”
解读三：中央维持房价稳定决心坚决
和2010年的“国11条”、“国十条”，2011年的“国八条”相比，此次的“国五条”主要还是对房地产调控政策的重申。楼市调控的核心手段仍然是“限购”和“差别化信贷政策”。扩大房产税试点范围则是积极推进房地产市场长效调控机制的建设。不过上述政策的落实力度今年都将会有所增强，特别是房产税，扩容的城市可能受到较大的影响。除此之外，“国五条”再度重申了要健全地方政府对于房地产调控的考核问责和市场监管，这表明中央维持房价稳定运行的决心十分坚决。
由于需求升温的趋势短期内不会改变，今年的楼市供需关系整体较为紧张。“国五条”此次对于普通商品住宅土地的供给作出了非常具体的要求。虽然完善住房供应体系是治本之策，但是，加大土地供应的力度，保证土地实际供应量和供应结构的优化，对于面临土地供应缺口的一、二线城市来说，仍有较大的执行难度。所以，要实现楼市供需关系平衡运行，短期内仍将主要依赖于房地产调控政策，特别是限购令和差别化房贷政策的落实，长期来看要通过保障房对于过剩自住需求进行有效疏导。先治标，后治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房价的平稳运行。
2013年楼市开门红，国家统计局22日发布1月70个大中城市房价数据，其中53个城市房价上涨，北上广深等一线城市房价环比大幅上涨，其中广州、深圳涨幅破2%。官方数据显示1月一二手楼市也都保持高温，那么，今年楼市“小阳春”行情在“国五条”措施出台后走向如何？房价将如何变化？专家分析，3-6个月后，“国五条”对房价的影响才会显现。
广深加紧制定调控目标
广州市国土房管局负责人日前接受羊城晚报记者采访时承认：“广州房地产市场出现了新变化，去年下半年以来，广州房价出现了较快上涨的态势。据此，广州将结合‘国五条’的要求，及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，抓紧研究落地细则。”
深圳也针对“国五条”作出表态，深圳市规土委于21日发布《深圳市规划国土委关于近期房地产市场调控工作的说明》，表示将继续贯彻执行国家房地产调控政策，其原则是“保持房价基本稳定”，并尽快制定本年度商品住房价格控制目标。
房价升幅要跟GDP相符
上海房地产研究院副院长在其微博直言，调控若不升级，一线城市房价将失控。
广东省房地产行业协会秘书长王韶表示，“国五条”是2010年以来国家宏观调整措施的重申，“房地产宏观调控常态化、严厉化的局面不会改变。”王韶强调，2013年全省可供预售的商品房仍超1亿平方米，广东房地产远远未到乐观的时候。
合富辉煌首席分析师黎文江接受采访时表示，广州和深圳一手住宅环比升幅都超过了2%，控制房价的压力很大。
“如果房价的上升要跟GDP相符，今年广州的GDP既定目标是10%，因此房价上升幅度不会超过10%。去年房价上升8%大家是可以接受的，如果再超过8%、跟GDP平行的话，就比较危险了，因此控制目标会定在7%或者8%。”但在黎文江看来，要将房价上升幅度压到7%或8%，是需要付出很大的力气。
黎文江进一步解释，以广州为例，去年12月份，由于受到高端豪宅供应放量的影响，全市房价达到了1.5万元/平方米，同比2011年上升了4.8%。今年高端豪宅供大于求，预料涨价的幅度不是很大。但今年中小户型却存在缺货情况，因此市场整体价格还是有可能被拉升。如果房价上升的态势延续的话，不排除会有非常规的措施出台来控制房价。
专家推测珠海惠州或限购
同策咨询研究中心总监张宏伟分析，在“国五条”刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此，2013年2月至3月楼市成交量可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。
从一线城市商品住宅市场角度而言，在2-3月，由于调控政策基本继续从严执行，“小阳春”的成交量虽不会太抢眼，但仍值得期待。
相对一线城市，二三线城市调控政策在执行层面不是太严格，整体上仍将呈现“阶段性”的“外紧内松”的特征，甚至部分城市直接放宽调控政策的执行力度，或进行补贴性购房措施等。在这样的市场环境下，大多数二三线城市“小阳春”市场存在一定的市场机会。
广东省房协理事赵卓文表示：“国务院常务会议表达的意思很明确，当前房地产调控的三大‘基石’：限购、限贷和房产税扩大试点，在2013年不但不会松动或取消，反而从严。”他认为，广东省内目前已有广州、深圳、佛山等城市实施了限购，对于珠海、惠州等城市，如果今年内房价上涨过快，也有可能纳入限购范围。
赵卓文预期，房地产调控的三大“基石”不动，2013年房地产价格就难以大涨。公众的预期也将下降。
市场反应：楼市对“国五条”反响淡静
国务院常务会议出台“国五条”之后，记者走访了广州一、二手房市场，总体而言反响比较平淡。
在丽江花园(小区网论坛)房源、租房代理地铺，来放盘的业主杨小姐认为，“国五条”属“老调重弹，毫无新意”，感觉不会再有更严格的新政策出台了。一位经纪人也表示，尽管国务院重申了调控态度，但没有一个放盘的业主担心市场逆转、想调低价格促进成交的。
记者走访了广州市天河、海珠和番禺的在售一手楼盘，销售人员在推介项目时已慎言“现在不买很快就又涨价啦”之类的话，也不再高调报价，而是埋头“走货”。据悉，春节过后，楼市推货量增加。据房天下数据监控中心统计，本周末（2月23日、24日）广州十区二市就有7个楼盘推出新货，1个楼盘开放样板房。价格方面，番禺盘劲减15万、花都盘“6字头”起；优惠方面，某楼盘打出购房可享3万抵18万优惠，另一楼盘表示，成功选房可获赠88888元大礼包。
“开发商经过多轮的调控，多有应对方法，多数楼盘的销售策略不会有大幅调整，不过预计未来可能开发商会各出奇招加快推货。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，此次“国五条”更多是释放出“房价不会出现暴涨”的市场信号，目前看来暂时还没有给市场带来太大影响。
观点
房价反弹势头短期内得到遏制
汉宇地产董事总经理 施宏轈
“国五条”出台将对于稳定楼市预期将起到积极作用，政策收紧的预期将会使房价反弹势头短期内得到遏制。
不过，要实现全年房价的平稳运行，还有赖于调控细则出台，特别是地方政府如何根据中央要求和市场情况出台细则。从经济平稳运行的需求出发，地方政策仍会以维稳为主，来稳定房价，收紧的力度不会太强。
应制定“差别化”信贷和限购政策
同策咨询研究中心总监 张宏伟
调控政策走向定向宽松鼓励自住需求、刚需市场，还有改善型需求是趋势。
今年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。房产税扩围，限购不一定取消，房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内房产税代替“限购令”，推行房产税试点难以解决房产投资投机现象，因此，限购令有可能会因为房产税试点而 “微调”，但不一定会因为房产税试点而取消；其次，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法是，商品住宅市场应该制定“差别化”信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交。
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